מילון מונחים

אחוז מימון הינו היחס שבין סך המשכנתאות שניתנו והמובטחות בשעבוד על הנכס - לבין שווי הנכס. לדוגמא:
הלוואה בגובה 600 אלף ₪ על נכס בשווי 1 מיליון ₪ אחוז מימון 60%.
מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא. זאת, מאחר והרגולציה וכן המודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים.

אינפלציה היא מונח כלכלי המתאר תהליך של עלייה כללית ומתמשכת של רמת המחירים במדינה או בשוק מסוים.
תופעת האינפלציה בהגדרתה היא עליית מחירים, כלומר ירידה מתמשכת בערכו של המטבע המקומי. כוח הקנייה של המטבע פוחת, משמע התמורה המתקבלת עבור כל יחידת מטבע הולכת וקטנה. כמו כן תופעה המכונה "פיחות מתמשך" מתארת את ירידת ערכו של המטבע בהשוואה למטבעות של מדינות אחרות בהן שיעורי האינפלציה נמוכים יותר. עם זאת, כיוון ששער החליפין) ערכו של כל מטבע ביחס למטבעות אחרים) מושפע גם מגורמים נוספים, לא תמיד רואים קשר ישיר בין האינפלציה לשער החליפין.

מסמך המונפק על ידי (ממ"י) מינהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת. מסמך המפרט את הזכויות הרשומות לגבי נכס מקרקעין כגון: פרטי הנכס, בעלי זכות בנכס, שעבודים, עיקולים וכד' שנרשמו לגביו. מסמך זה בצירוף פרטי גוש, חלקה, מגרש וכתובת מהווים תעודת זהות של הנכס.
במידה והאישור הוצא ע"י חברה משכנת יש להמציא ממנהל מקרקעי ישראל בנוסף "הודעה על רישום זכות בנכס" .
אישורי זכויות מונפקים כאשר נכס מקרקעין אינו רשום בטאבו ומנוהל על ידי חברה משכנת, אשר הינה החברה הקבלנית שבנתה את הפרויקט ו/או מי מטעמה, או גורם משכן אחר, אשר הוסמכו על ידי מינהל מקרקעי ישראל לנהל מטעמו את רישום הזכויות בנכס (עד לרישומו בטאבו).

אישור המתקבל על ידי הבנקים למשכנתאות, האישור הוא אישור ראשוני לאחר בדיקה מוקדמת של הבנק, האישור מפרט את גובה ההלוואה, מחיר הנכס מהם נגזר אחוז המימון וההחזר החודשי. במסגרת הפניה תתבקשו לתת פרטים ראשוניים הקשורים בכם ובנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש.
האישור העקרוני מותנה בכך שכל הפרטים שמסרתם במעמד הגשת הבקשה יאושרו ויאומתו על ידי מסמכים.

הלוואת בלון (בוליט)- הלוואה בה הקרן אינה נפרעת בתשלומים תקופתיים אלא בתשלום חד פעמי בתום תקופת ההלוואה. במידה והלווה שילם את הריבית במשך תקופת ההלוואה יידרש לפרוע בתום התקופה את הקרן בתשלום חד פעמי. היתרון הינו שהתשלומים החודשיים נמוכים היות ומשלמים רק עבור הריבית. יש לשים לב כי אם ההלוואה נלקחה במסלול צמוד מדד אזי התשלום האחרון לפירעון יהיה גבוה יותר מהסכום שנלקח.

הלוואה מיועדת למי שעומד לקבל סכום כסף, אך נזקק כרגע לסכום כסף לתשלום כלשהו. הלוואת גישור נלקחת לרוב לשם תשלום על חשבון רכישת דירה / בניית בית, עד למועד מכירת הדירה הנוכחית שביד הלווה. בנוסף ללווים אשר משלמים שכירות עד לכניסה לנכס הנרכש. נלקחת גם כאשר יש ללווה מקור סילוק כגון: קרן השתלמות, קופת גמל, ירושה שבדרך ועוד. בד"כ הלוואה זו תהיה מסוג "הלוואת בלון".

(שעבוד) - נכס שישועבד לבנק להבטחת פירעון של הלוואה, כך שהבנק יוכל לממש (למכור) את הנכס אם הלווה אינו משלם את החוב.

נותן מענה במקרים בהם אחד הלווים נפטר ובמקרה כזה חברת הביטוח מכסה את ההלוואה. ניתן לרכוש כיסוי ביטוחי דרך הבנק או חברות הביטוח השונות.

ביטוח מבנה למשכנתא המעניק כיסוי במקרים בהם נגרם נזק לנכס מנזילת צנרת ועד רעידת אדמה /שריפה. ניתן לרכוש כיסוי ביטוחי דרך הבנק או חברות הביטוח השונות.

כל לווה הלוקח משכנתא מחויב על ידי הבנק המלווה בהמצאת פוליסות ביטוח חיים ומבנה כתנאי לקבלת ההלוואה, על מנת להבטיח את חוסנה הכלכלי של המשפחה במקרה של פטירת אחד המפרנסים או במקרה של נזק לדירה.

גוש וחלקה הם למעשה "מספרי תעודת הזהות" של כל נכס מקרקעין בישראל. כל שטחי הנדל"ן בישראל מחולקים לגושים וחלקות. הגוש מהווה את השטח הגדול המחולק לחלקות. כאשר מדובר בבניין הרשום כבניין משותף בלשכת רישום מקרקעין, אז יש גם תת-חלקות המהוות את הדירות בבניין, כלומר, לכל דירה יהיו מספרי גוש, חלקה ותת-חלקה. כל עורך דין מקרקעין יבדוק תמיד במסגרת עסקת מקרקעין, כאחד הדברים הראשונים והחשובים ביותר בבדיקות המקדימות, נסח טאבו לפי מספרי גוש וחלקה.

בא ממשמעות המלא "חסד".
במסלול זה משלמים רק את הריבית ללא עלות הקרן כאשר הקרן נידחת לתשלום במועד שנקבע מראש מה שמקטין את ההחזר החודשי.
מסלול זה מיועד למשפרי דיור, למי שגר בשכירות, סטודנטים ועוד....

בשונה מגרייס חלקי במסלול זה לא משלמים את הקרן ולא את הריבית אלא לאחר מועד תשלום שנקבע מראש.
מסלול זה מיועד למשפרי דיור, למי שגר בשכירות, סטודנטים ועוד....

תהליך שבו לווה מבקש להחליף את הנכס המשועבד לבנק (בדרך כלל דירת מגורים) כבטוחה להלוואה בנכס אחר.
בתהליך זה יש אפשרות לגרור את המשכנתא לערבות בנקאית המחליפה את הדירה כבטוחה עד לרכישת הדירה החדשה.
גרירת משכנתא היא אפשרות טובה למי שיש משכנתא בתנאים טובים ולא מעוניין לפרוע אותה ולקחת חדשה.

עבור הטיפול בהלוואה מאושרת הבנקים גובים עמלה מכל הנוטל משכנתא בדר"כ בגובה 0.25% מגובה המשכנתא.

בדו"ח עיון מרשם המשכונות ניתן למצוא רישום בגין משכונים שנרשמו ובו כל הפרטים על הנושים, החייבים והנכסים הממושכנים. ברשם המשכונות נרשמים פעולות משכון במטרה להבטיח את זכויות הנושה ועל כן בקבלת דו"ח עיון ניתן לראות את כל הפרטים בגין רישומי המשכונים. דו"ח רשם המשכונות לצפייה אינו קביל משפטית ולא ניתן לבצע עמו שימוש פורמלי.

משכנתא נוספת הניתנת על הנכס שלגביו קיימת משכנתא בדרגה ראשונה.

בישראל נהוגות שלוש שיטות שמהן מורכבות ההחזרים החודשיים שפיצר – נוגסים גם בריבית וגם בקרן כאשר החזר על הקרן הולך ועולה ואילו החזר הריבית הולך ויורד.

תשלום שגובה רשות מקומית מבעל נכס מקרקעין בגין עלייה בערך הנכס, הנובעת משיפור בזכויות הבנייה, הגדלת אחוזי בנייה מותרים או שינוי ייעוד הקרקע. בגובה 50% מערך ההשבחה ומשולם בעת מימוש הזכויות על-ידי בעל המקרקעין.

הלוואה שהלווה אינו מחויב בתשלומים בגינה כל עוד הוא עומד בתנאים שנקבעו בה

הערה הנרשמת בספרי רישום המקרקעין לגבי נכס, על מנת להזהיר את המתעניין בנכס על כך שלנכס זה יש בעלי זכויות בנוסף לבעל הזכויות הרשום. הערה נרשמת בד"כ בהקשרי משכנתא לזכות רוכשי הדירה או לזכות הבנק.

המאפיין הבולט שחלק ממסלולי המשכנתא צמודים למדד מחירי הצרכן והצמדה זו משפיעה על הקרן של ההלוואה שנותרה לתשלום.
כאשר המדד עולה קרן ההלוואה עולה באותו שיעור ולהיפך.
במדד מפורסם כל 15 לחודש.

מסמך המונפק על ידי משרד השיכון והבינוי, המציין כי המבקש זכאי להלוואת זכאים ובאיזו קטגוריה ולפי קריטריונים שקבע משרד השיכון והבינוי. את התעודה מבקשים באמצעות בנק למשכנתאות.

אישור זכויות חברה משכנת הינו מסמך המונפק על ידי חברה משכנת בדבר פירוט מצב הזכויות בנכס מקרקעין, הרשום אצלה, כפי שמופיע בספריה, נכון למועד הנפקתו של האישור.

זכות להשתמש ולבנות על הקרקע בחכירה (מעין שכירות) ל-49 או 99 שנה.

חשבון מוגבל הוא חשבון שנמשכו ממנו 10 שיקים ומעלה ללא כיסוי במשך תקופה של שנה. כאשר חשבון מוכרז כמוגבל מוטלות עליו סנקציות, אשר
חלות גם על בעל החשבון, מורשי חתימה ויופי כח בחשבון.
כאשר מכריזים על חשבון כמוגבל, יש לדווח על כך לבנק ישראל. ההגבלה תקפה לגבי הבנק בו מתנהל החשבון המוגבל וגם לגבי הבנקים האחרים.

לשכת רישום מקרקעין שתפקידה לרשום זכויות במקרקעין, עסקאות הנעשות בהן, צווים ופסקי דין של בימ"ש בנוגע למקרקעין וכל דבר אחר הניתן לרישום עפ"י דין, לרבות רישומי הערות אזהרה, משכנתאות, עיקולים וכד'. לשכת הרישום משרתת את הציבור במתן מידע באמצעות מסמך המכונה “נסח" המשמש לזיהוי הנכס.
טאבו זה למעשה רישום תעודת זהות של הנכס.

 כושר הפירעון של הלווים הנובע מהכנסות משכר עבודה, רווח עסקי, הכנסות הוניות, שכר דירה ותקבולים אחרים.

ייפוי כוח הינו מסמך בו אדם ממנה אדם אחר לפעול בשמו הנערך ע"י נוטריון, היינו עו"ד.

כאשר כושר ההחזר ללווה העיקרי נמוך ממה שקבע בנק ישראל, הבנקים מבקשים להוסיף לווה נוסף/לווה תומך מקרבה ראשונה להלוואה על מנת לחזק את כושר ההחזר של הלווה העיקרי בעזרת ההכנסות של הלווה הנוסף.

בתחום מתן ההלוואות, לוח סילוקין הוא טבלה המציגה את שלבי ההחזר של הלוואה הנפרעת בתשלומים. לוח הסילוקין נגזר מהסכם ההלוואה, כך שבסיום תקופת ההלוואה יוחזרו במלואם הן הקרן (הסכום שניתן בהלוואה) והן הריבית שהצטברה על הלוואה זו לאורך תקופת החזרתה.

לוח סילוקין בוליט - (בלון, גישור)- לוח סילוקין בו משלמים מידי חודש את הריבית על ההלוואה בלבד. בתום תקופת ההלוואה מחזירים את הקרן שנלקחה בתוספת הצמדת מדד אם נלקחה במסלול צמוד.

לוח סילוקין בו משלמים מידי חודש תשלום קבוע על חשבון הקרן כך שהתשלום החודשי הראשוני הינו גבוה והוא הולך ופוחת ככל שהקרן מצטמצמת. יתרון לוח הסילוקין הזה על פני לוח שפיצר נובע מתשלומים גבוהים יותר על חשבון הקרן ולכן סך תשלומי הריבית הינם הנמוכים ביותר ביחס לשאר לוחות הסילוקין הקיימים. החיסרון בהלוואה נובע מהתשלום הראשוני הגבוה שלה.

לוח סילוקין הבנוי מתשלומים תקופתיים שווים, הכוללים החזרי קרן ותשלומי ריבית ללא הצמדה.

הלוואה במסלול זה מתנהלת על-פי שער האירו. ההחזרים החודשיים משולמים בש"ח, בהתאם לשער היציג של האירו לעומת השקל. כלומר: כאשר השער היציג של האירו עולה לעומת השער היציג במועד נטילת ההלוואה - הסכום לתשלום עולה יחד עמו, וכאשר השער היציג של האירו יורד - הסכום לתשלום יורד בהתאם.

מדד המשקף את השינויים החלים מדי חודש במחירי המוצרים שצורכת משפחה ממוצעת, בהתאם לסל מצרכים ושירותים שנקבע לצורך זה. מדד המחירים לצרכן מחושב מדי חודש על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, על-פי מחירי המוצרים במדגם גדול של חנויות. המדד מתפרסם ב-15 בחודש, ומשקף את השינוי במחירים בחודש שהסתיים שבועיים לפני פרסומו.

מתפרסם בכל חודש, ביום ה-15, כל פעם בגין החודש הקודם.
המדד משקף שיעור שינוי של עלויות מוצרים בתחום הבניה.
קבלנים נוהגים להצמיד מחירי דירות חדשות למדד המחירים לצרכן. לכן, במסגרת עסקה של רכישת דירה מקבלן יש לקחת בחשבון שהתמורה עשויה לעלות, במיוחד כאשר עסקינן בדירה הנרכשת 'על הניר' ומסירתה לקונה צפויה להתבצע בעוד זמן רב יחסית.

כאשר מוכרים את הנכס ואשר יש עליו משכנתא על המוכר להביא לקונה מסמך מהבנק הנקרא מכתב כוונות הוא מסמך המונפק על ידי הבנק, ומופיע בין היתר יתרת ההלוואה הכולל. למכתב זה יש תוקף עד ל – 10 לכל חודש.

מנהל מקרקעי ישראל זהו הגוף המנהל את הקרקעות שבבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל. קרקעות אלו מהוות כ-94% משטח המדינה. על פי חוק יסוד מקרקעי ישראל, הזכות המוקנית לרוכש הקרקע הינה זכות חכירה.

הוא מס המשולם על רכישת זכויות במקרקעין, דוגמת בתים פרטיים, דירות מגורים, מגרשים ביעודים שונים (חקלאי, מסחרי, משרדים, מגורים ועוד) ומבנים ביעודים שונים. מס הרכישה מתווסף לתשלום למוכר עבור הנכס הנרכש. כלומר, מלבד תשלום עבור הנדל"ן הנרכש, מתבקש הרוכש לשלם מס (מדורג) לרשויות המס כפועל יוצא של הרכישה.

הוא בעצם מקרה פרטי של מס רווח הון. מס זה מוטל על רווח ההון (השבח) שנצבר לאדם כתוצאה ממכירת מקרקעין או מניות באיגוד מקרקעין.
היות שהמס מוטל רק על השבח שצבר הנכס במהלך תקופת הבעלות ולא על הנכס כולו, הרי שבמידה שרכשתי נכס ב- 200 ומכרתי ב- 275, הרי שהשבח עליו יוטל המס הינו 75 בלבד.

זהו מענק שנותן משרד הבינוי והשיכון לאזור גאוגרפי שנקבע מראש ולאוכלוסייה שנקבעה מראש.
מענק זה מותנה בכך שהנכס יישאר בבעלות הרוכשים למשך תקופה מוגדרת מראש.

משכנתא היא הלוואה הנלקחת כנגד משכון/שעבוד הנכס.
בעת לקיחת הלוואת המשכנתא מבוצע רישום בטחונות לטובת הבנק , הרישום נעשה ברשם המשכונות ובנוסף בספרי החברה המשכנת במקרה של רכישה מקבלן, במקרה יד שניה מנהל מקרקעי ישראל או טאבו, תלוי היכן הנכס רשום.

 כאשר הלווה מבקש לצאת ממסלול המשכנתא/מחזור המשכנתא אליו התחייב, ולשלם בבת אחת את כל יתרת חובו. כתוצאה ממהלך שכזה, הבנק שהלווה את הכסף יכול להימצא במצב בו הוא מפסיד כסף, שכן בעת חתימת חוזה ההלוואה, חושב הרווח העתידי תוך הסתמכות על תשלומי הריבית העתידיים. הבנק מעוניין, אפוא, להמשיך לגבות ריבית על ההלוואה, ובו-זמנית לאפשר ללקוח לשלם את יתרת חובו בבת אחת. על כן, מטיל הבנק על הלווה עמלה בעת הפירעון המוקדם.

כאשר הנכס כבר משועבד לבנק אחד והלווים מבקשים לקבל משכנתא נוספת מבנק אחר לסילוק המשכנתא הראשונה עליהם לקבל את הסכמת הבנק הראשון אשר לטובתו משועבדת הדירה..
במידה וניתנה הסכמה לשעבוד נוסף ב "דרגה שווה" (פרי-פסו) או ב"דרגה שנייה".
פירוש ההסכמה ל"דרגה שווה": היא שלשני הבנקים תהיה משכנתא ראשונה בדרגה שווה ביניהם, כלומר: אם הדירה הממושכנת תמומש, יקבל כל בנק את חלקו בסכום שיתקבל.
פרצלציה - חלוקה מחדש של מגרש אדמה משותף לכמה בעלים, לחלקות המיועדות לבנייה גוש חלקה ותת חלקה.

סכום ההלוואה ללא הריבית וללא ההצמדה.

נוגסים גם בריבית וגם בקרן, השוני לעומת שפיצר שבקרן שווה הקרן שווה לכול אורך התקופה ולכן ההחזר החודשי יותר גבוהה לעומת שפיצר.

שיעור הריבית משתנה מעת לעת ממועד לקיחת ההלוואה ועד סיום החזרתה. בדרך כלל יתבצע השינוי בדרך של הצמדת הריבית לריבית הנקבעת על ידי גוף חיצוני (בנק ישראל, לדוגמה) או לריבית המקובלת עכשיו בשוק (או במגזר מסוים(.

ריבית המשולמת להלוואה שלא שולמה בתאריך הוראת הקבע שלה.
לפי צו בנקאות, נקבע ששיעור ריבית הפיגורים המקסימאלי יהיה שיעור ריבית הפריים הממוצעת בשלושת הבנקים הגדולים + 6.5%.

במסלול זה הריבית קבועה לאורך כל חיי המשכנתא, ומקנה יציבות יחסית בהחזרים. עם זאת, ההצמדה למדד המחירים לצרכן משפיעה לאורך זמן הן על ההחזרים החודשיים והן על יתרת הסכום לתשלום הקרן.

משכנתא היא מישכון של מקרקעין. בעל המקרקעין או החוכר שלה משעבד בחתימתו על שטר המשכנתא, את זכותו בקרקע לטובת הנושה. שטר המשכנתא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. במידה והחייב לא יעמוד בהתחייבויותיו כלפי הנושה, יוכל הנושה לממש את המשכנתא - היינו למכור את הקרקע, באמצעות ביהמ"ש, ולהיפרע מן התמורה.

עוסק בהערכות שווי השוק של נכסי נדל"ן שונים, באופן אובייקטיבי. בקביעת שווי הנכס השמאי מביא בחשבון גורמים רבים הקשורים לנכס (מיקומו, מצבו, מאפייניו) וכן בשוק מחירי הנדל"ן ביום ההערכה.